Derecho a la exención por reinversión en la adquisición de la vivienda habitual

Una persona que compra una vivienda (en adelante vivienda 1) constituyendo un préstamo hipotecario y sera su vivienda habitual. Con posterioridad a la fecha de compra de la vivienda 1, vende su antigua vivienda habitual (en adelante vivienda 2).

¿El beneficio obtenido en la vivienda 2, estaría exento de IRPF, si re-invierte el total de la cantidad obtenida en amortizar el préstamo constituido en la compra de la vivienda 1?

El caso que nos planteamos tiene derecho a la exención por reinversión en la adquisición de la vivienda habitual de acuerdo con el criterio mantenido por la Dirección General de Tributos, al responde a la consulta 710/2007, en el que en un caso semejante al planteado reconoce el derecho a exención por reinversión en la vivienda habitual, cuando se destina el importe obtenido en la venta de la primera vivienda a cubrir pagos ya realizados y a amortizar anticipadamente el préstamo con el que se financia la adquisición de la segunda vivienda y ello en función del importe que del total obtenido se destine a satisfacer el precio pendiente de pago de la nueva vivienda hasta que se cumplan los dos años desde la transmisión de la vivienda.

Por lo tanto cuando el contribuyente adquiere una nueva vivienda habitual mediante financiación ajena y vende luego la que hasta entonces había sido su vivienda habitual estarán exentas por reinversión las cantidades obtenidas de la venta que se destinen durante el plazo de dos años posteriores a la transmisión, a la amortización del préstamo que grava la nueva vivienda habitual.

Dicha doctrina es por tanto aplicable a este caso, en que el actor adquirió la primera vivienda y posteriormente compró junto la segunda mediante financiación ajena lograda mediante la concesión de un préstamo hipotecario; procediendo a vender la primera vivienda, en la media de que invirtió esta cantidad en su totalidad en la amortización anticipada del referido préstamo hipotecario.

La DGT llega a dicha conclusión teniendo en cuenta el contenido del art. 39.1 y 2 del Reglamento regulador del Impuesto (R.D. 1775/2004, de 30 de julio) que dispone:

Exención por reinversión en vivienda habitual.

1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitua l, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión...

2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años. Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla. Se cumplió con los requisitos establecidos por el referido precepto al haber realizado una amortización anticipada del préstamo mediante el ingreso del dinero obtenido en la transmisión.

El caso planteado se ajusta al criterio de la DGT.