IRPF - V2714-21 - 08/11/2021

1. Tributación relativa a impuestos locales:

El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) se encuentra regulado en los artículos 60 a 77 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.

El artículo 61 del TRLRHL regula el hecho imponible del IBI, estableciendo en sus apartados 1 y 2 lo siguiente:

“1. Constituye el hecho imponible del impuesto la titularidad de los siguientes derechos sobre los bienes inmuebles rústicos y urbanos y sobre los inmuebles de características especiales:

a) De una concesión administrativa sobre los propios inmuebles o sobre los servicios públicos a que se hallen afectos.

b) De un derecho real de superficie.

c) De un derecho real de usufructo.

d) Del derecho de propiedad.

2. La realización del hecho imponible que corresponda de entre los definidos en el apartado anterior por el orden en él establecido determinará la no sujeción del inmueble urbano o rústico a las restantes modalidades en el mismo previstas. En los inmuebles de características especiales se aplicará esta misma prelación, salvo cuando los derechos de concesión que puedan recaer sobre el inmueble no agoten su extensión superficial, supuesto en el que también se realizará el hecho imponible por el derecho de propiedad sobre la parte del inmueble no afectada por una concesión.”.

De acuerdo con lo anterior, el hecho imponible del IBI está constituido por la titularidad de determinados derechos sobre los bienes inmuebles. Estos derechos son cuatro: el derecho de concesión administrativa, el derecho de superficie, el derecho de usufructo y el derecho de propiedad. La enumeración de derechos que establece el artículo 61.1 del TRLRHL es cerrada, por lo que no se produce el hecho imponible por la titularidad de otros derechos que puedan existir sobre un bien inmueble.

Además, se determina un orden de prelación entre los mismos, de forma que, salvo la excepción establecida en el apartado 2 del artículo 61 del TRLRHL para los bienes inmuebles de características especiales, la realización del hecho imponible por una de las modalidades de derechos gravados por el orden establecido, determina la no sujeción a las restantes modalidades que aparezcan con posterioridad en dicho orden.

Por tanto, según lo anteriormente expuesto, la adquisición por parte del consultante del derecho de propiedad de una nueva vivienda constituye el hecho imponible del impuesto, con independencia del número de viviendas del que sea titular.

Respecto al sujeto pasivo del IBI, el artículo 63 del TRLRHL establece en el párrafo primero del apartado 1 que:

“1. Son sujetos pasivos, a título de contribuyentes, las personas naturales y jurídicas y las entidades a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que ostenten la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible de este impuesto.”.

Por tanto, en el caso de que dos o más personas sean cotitulares del derecho de propiedad sobre un bien inmueble y este sea el derecho constitutivo del hecho imponible, todas ellas tienen la condición de sujetos pasivos, a título de contribuyentes del IBI.

Por otro lado, el IBI es un impuesto de gestión compartida, en el que la gestión catastral corresponde a la Dirección General del Catastro y la gestión tributaria a los ayuntamientos.

Así, el artículo 77.1 del TRLRHL establece que “La liquidación y recaudación, así como la revisión de los actos dictados en vía de gestión tributaria de este impuesto, serán competencia exclusiva de los ayuntamientos y comprenderán las funciones de reconocimiento y denegación de exenciones y bonificaciones, realización de las liquidaciones conducentes a la determinación de las deudas tributarias, emisión de los documentos de cobro, resolución de los expedientes de devolución de ingresos indebidos, resolución de los recursos que se interpongan contra dichos actos y actuaciones para la asistencia e información al contribuyente referidas a las materias comprendidas en este apartado.”.

El apartado 5 del mismo artículo 77 dispone que “El impuesto se gestiona a partir de la información contenida en el padrón catastral y en los demás documentos expresivos de sus variaciones elaborados al efecto por la Dirección General del Catastro, (…).”.

De acuerdo con lo expuesto anteriormente, la gestión catastral es competencia de la Dirección General del Catastro directamente o a través de las distintas fórmulas de colaboración que se establezcan con las diferentes Administraciones, entidades y corporaciones públicas. Dentro de la gestión catastral, entre otras actividades, se incluye la determinación del valor catastral de los bienes inmuebles, que constituye la base imponible del impuesto y la elaboración del padrón catastral, a partir del cual se gestiona el impuesto.

Por su parte, la gestión tributaria es competencia de los ayuntamientos y se materializa en las competencias de liquidación, recaudación y revisión de los actos dictados en la gestión tributaria. Dichas competencias se concretan, entre otras actividades, en el reconocimiento y denegación de exenciones y bonificaciones, y en la elaboración de las listas cobratorias, documentos de ingreso y justificantes de pago del IBI en los que deberá figurar los datos del padrón catastral y los demás documentos citados en el apartado 5 del artículo 77 del TRLRHL.

Por todo ello, en el caso de que los inmuebles radiquen en distintos municipios, la gestión tributaria del impuesto de cada uno de los inmuebles podrá diferir en los términos expuestos, al ser esta competencia del ayuntamiento donde se ubiquen los mismos.

2. Tributación relativa a impuestos patrimoniales:

Primero. Adquisición de la vivienda: Impuesto aplicable a la operación de compraventa de la vivienda (IVA o ITP), en función de que se considere como primera transmisión de la vivienda o como segunda o ulterior.

El artículo 7 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados –en adelante, TRLITPAJD–, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993), dispone en sus apartados 1 y 5 lo siguiente:

«1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:

A) Las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.

B) La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias o inmuebles o instalaciones en puertos y en aeropuertos.

(…)

5. No estarán sujetas al concepto «transmisiones patrimoniales onerosas» regulado en el presente Título las operaciones enumeradas anteriormente cuando, con independencia de la condición del adquirente, los transmitentes sean empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad económica y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, quedarán sujetos a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido. También quedarán sujetas las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de un patrimonio empresarial o profesional, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.».

Además, el apartado 2 del artículo 31 del citado texto refundido establece que «2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.

Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos.»

De acuerdo con los preceptos anteriores, cabe indicar que la compraventa de una vivienda constituye, en principio, una operación sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Ahora bien, para que se produzca la sujeción a este gravamen, es necesario que dicha transmisión de vivienda no esté sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido o que, estando sujeta, esté exenta de dicho impuesto. Por el contrario, si la compraventa de la vivienda en cuestión está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido y no está exenta, no procede la sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, por prevalecer aquel impuesto sobre esta modalidad del ITP.

Por otra parte, la escritura pública en la que se formalice la compraventa de una vivienda que esté sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido y no esté exenta estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, al cumplirse los cuatro requisitos previstos en el artículo 31.2 del Texto Refundido:

- Tratarse de primera copia de escritura pública.

- Tener por objeto cantidad o cosa valuable.

- Ser inscribible en el Registro de la Propiedad.

- No estar sujeta a las modalidades de transmisiones patrimoniales onerosas u operaciones societarias, ni al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

Por el contrario, si la escritura pública documenta una compraventa de vivienda sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, no se producirá su sujeción a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por no cumplirse el cuarto de los requisitos señalados.

Segundo. Diferencia en la adquisición de una vivienda en la misma o distinta ciudad.

El consultante plantea si existen diferencias al adquirir la vivienda en la misma o distinta ciudad. Se debe señalar que, en el ejercicio de las competencias normativas atribuidas por el artículo 49 de la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía (BOE de 31 de diciembre); las Comunidades Autónomas tienen atribuidas la potestad para modificar los tipos de gravamen en la adquisición de bienes inmuebles, por lo que será necesario consultar la legislación específica de la Comunidad Autónoma donde se desee adquirir el mismo.

Tercero. Propiedad compartida.

El consultante solicita saber si afectaría a la operación que la adquisición del inmueble se realice de manera compartida por dos o varios contribuyentes.

La adquisición de un bien inmueble en pro indiviso por dos personas determina la existencia de una comunidad de bienes. En este sentido se manifiesta el artículo 392 del Código Civil que establece que «Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas». El artículo 393 dispone que «El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.». Por último, mencionar el artículo 399 que contempla que «Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales.».

Cuarto. Impuesto sobre el Patrimonio.

La Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio (BOE de 7 de junio) –en adelante, LIP–, sujeta a gravamen el patrimonio neto de las personas físicas, es decir, el conjunto de bienes y derechos de contenido económico de que sea titular, con deducción de las cargas y gravámenes que disminuyan su valor, así como de las deudas y obligaciones personales de las que deba responder.

El artículo 3 de la LIP dispone:

«Artículo 3. Hecho imponible.

Constituirá el hecho imponible del Impuesto la titularidad por el sujeto pasivo en el momento del devengo, del patrimonio neto a que se refiere el párrafo segundo del artículo I de esta Ley.

Se presumirá que forman parte del patrimonio los bienes y derechos que hubieran pertenecido al sujeto pasivo en el momento del anterior devengo, salvo prueba de transmisión o pérdida patrimonial.».

Por tanto, la propiedad de una vivienda constituirá el hecho imponible del Impuesto sobre el Patrimonio.

CONCLUSIONES:

Primera. La compraventa de una vivienda constituye, en principio, una operación sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Ahora bien, para que se produzca la sujeción a este gravamen, es necesario que dicha transmisión de vivienda no esté sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido o que, estando sujeta, esté exenta de dicho impuesto. Por el contrario, si la compraventa de la vivienda en cuestión está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido y no está exenta, no procede la sujeción a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, por prevalecer aquel impuesto sobre esta modalidad del ITP.

Segunda. La escritura pública en la que se formalice la compraventa de una vivienda que esté sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido y no esté exenta estará sujeta a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, al cumplirse los cuatro requisitos previstos en el artículo 31.2 del Texto Refundido. Por el contrario, si la escritura pública documenta una compraventa de vivienda sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, no se producirá su sujeción a la cuota gradual de actos jurídicos documentados, documentos notariales, por no cumplirse el cuarto de los requisitos señalados.

Tercera. En el ejercicio de las competencias normativas atribuidas por el artículo 49 de la Ley 21/2001 a las Comunidades Autónomas, las mismas tienen atribuida la potestad para modificar los tipos de gravamen en la adquisición de bienes inmuebles, por lo que será necesario consultar la legislación específica de la Comunidad Autónoma donde se desee adquirir el mismo.

Cuarta. La adquisición de un bien inmueble en pro indiviso por dos personas determina la existencia de una comunidad de bienes.

Quinta. El patrimonio neto de las personas físicas está sujeto al Impuesto sobre el Patrimonio conforme a lo dispuesto por el artículo 3 de la Ley 19/1991, constituyendo su hecho imponible la titularidad por el sujeto pasivo de dicho patrimonio en el momento del devengo del impuesto. Por tanto, la propiedad de una vivienda constituirá el hecho imponible del Impuesto sobre el Patrimonio.

3. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:

El artículo 85 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) regula la imputación de rentas inmobiliarias. Dicho artículo dispone lo siguiente:

“1. En el supuesto de los bienes inmuebles urbanos, calificados como tales en el artículo 7 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, así como en el caso de los inmuebles rústicos con construcciones que no resulten indispensables para el desarrollo de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, no afectos en ambos casos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado, tendrá la consideración de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 2 por ciento al valor catastral, determinándose proporcionalmente al número de días que corresponda en cada período impositivo.

En el caso de inmuebles localizados en municipios en los que los valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante un procedimiento de valoración colectiva de carácter general, de conformidad con la normativa catastral, y hayan entrado en vigor en el período impositivo o en el plazo de los diez períodos impositivos anteriores, el porcentaje será el 1,1 por ciento.

Si a la fecha de devengo del impuesto el inmueble careciera de valor catastral o éste no hubiera sido notificado al titular, el porcentaje será del 1,1 por ciento y se aplicará sobre el 50 por ciento del mayor de los siguientes valores: el comprobado por la Administración a efectos de otros tributos o el precio, contraprestación o valor de la adquisición.

Cuando se trate de inmuebles en construcción y en los supuestos en que, por razones urbanísticas, el inmueble no sea susceptible de uso, no se estimará renta alguna.

2. Estas rentas se imputarán a los titulares de los bienes inmuebles de acuerdo con el apartado 3 del artículo 11 de esta Ley.

Cuando existan derechos reales de disfrute, la renta computable a estos efectos en el titular del derecho será la que correspondería al propietario.

(…).”

El precepto citado tiene como finalidad someter a gravamen una capacidad económica puesta de manifiesto por la titularidad de un inmueble o de un derecho real sobre el mismo, pero excluyendo la vivienda habitual.

Debe tenerse en cuenta que la imputación de rentas inmobiliarias no tiene en cuenta la utilización efectiva de la segunda vivienda sino su disponibilidad a favor de su titular, sin que la Ley atienda a circunstancias que puedan afectar a dicha utilización, tales como la enfermedad, el trabajo u otras que determinen la no posibilidad de utilización de la segunda vivienda, al limitar la Ley los casos en los que no procede la imputación de rentas inmobiliarias únicamente a los siguientes casos tasados: afectación del inmueble a una actividad económica, que el inmueble genere rendimientos de capital, que se encuentre en construcción y que no sea susceptible de uso por razones urbanísticas.

A falta de más información en el escrito de consulta, se parte de la hipótesis de que el supuesto al que se refiere la consulta no se corresponde con ninguno de los supuestos para no imputar rentas, por lo que procede dicha imputación de rentas inmobiliarias prevista en el artículo 85 de la Ley del Impuesto, por la referida segunda vivienda de la que será propietario el consultante. Esta imputación, en los casos en los que proceda, se realizará independientemente de la localidad en la que radique la segunda vivienda y en caso de haber más de un propietario, se imputará en proporción al porcentaje de titularidad de cada uno.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.