La entidad consultante ha construido una promoción de viviendas acogidas al régimen de protección oficial en Móstoles respecto de la que se aplicó la exención regulada en el artículo 45.I.B.12 del TRLITPAJD para todos los documentos notariales otorgados en relación con dicha promoción, incluyendo un préstamo hipotecario. El régimen de protección de las viviendas es de siete años desde la fecha de su calificación definitiva como tales. La entidad acreedora del préstamo hipotecario ha ido cambiando con el tiempo, y tras pasar por SAREB, en la actualidad corresponde a un fondo luxemburgués. La entidad consultante necesita refinanciar el citado préstamo y encuentra serias dificultades en conseguir tal objetivo con la entidad acreedora, motivo por el que se ve obligada a cancelar el préstamo actual y plantearse buscar esa refinanciación del préstamo con una entidad financiera diferente.
Si sería aplicable la exención del artículo 45.I.B.12 del TRLITPAJD en el otorgamiento de la escritura pública del nuevo préstamo hipotecario con el que se refinanciará el anterior si se otorgase dentro del período de siete años de vigencia del régimen de protección oficial de las viviendas.
En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:
El artículo 45 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) –en adelante, TRLITPAJD– dispone lo siguiente en sus apartados I.B).12 y C).2º sobre los beneficios fiscales aplicables a las viviendas de protección oficial:
“Los beneficios fiscales aplicables en cada caso a las tres modalidades de gravamen a que se refiere el artículo 1.º de la presente Ley serán los siguientes:
I. B) Estarán exentas:
[…]
12.a) La transmisión de terrenos y solares y la cesión del derecho de superficie para la construcción de edificios en régimen de viviendas de protección oficial. Los préstamos hipotecarios solicitados para la adquisición de aquellos, en cuanto al gravamen de actos jurídicos documentados.
b) Las escrituras públicas otorgadas para formalizar actos o contratos relacionados con la construcción de edificios en régimen de «viviendas de protección oficial», siempre que se hubiera solicitado dicho régimen a la Administración competente en dicha materia.
c) Las escrituras públicas otorgadas para formalizar la primera transmisión de viviendas de protección oficial, una vez obtenida la calificación definitiva.
d) La constitución de préstamos hipotecarios para la adquisición exclusiva de viviendas de protección oficial y sus anejos inseparables, con el límite máximo del precio de la citada vivienda, y siempre que este último no exceda de los precios máximos establecidos para las referidas viviendas de protección oficial.
e) La constitución de sociedades y la ampliación de capital, cuando tengan por exclusivo objeto la promoción o construcción de edificios en régimen de protección oficial.
Para el reconocimiento de las exenciones previstas en las letras a) y b) anteriores bastará que se consigne en el documento que el contrato se otorga con la finalidad de construir viviendas de protección oficial y quedará sin efecto si transcurriesen tres años a partir de dicho reconocimiento sin que obtenga la calificación o declaración provisional o cuatro años si se trata de terrenos. La exención se entenderá concedida con carácter provisional y condicionada al cumplimiento que en cada caso exijan las disposiciones vigentes para esta clase de viviendas. En el supuesto de las letras a) y b) de este apartado, el cómputo del plazo de prescripción previsto en el artículo 67 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, comenzará a contarse una vez transcurrido el plazo de tres o cuatro años de exención provisional.
Las exenciones previstas en este número se aplicarán también a aquéllas que, con protección pública, dimanen de la legislación propia de las Comunidades Autónomas, siempre que los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes no excedan de los establecidos en la norma estatal para las viviendas de protección oficial.»
[…]
C) Con independencia de las exenciones a que se refieren los apartados A) y B) anteriores, se aplicarán en sus propios términos y con los requisitos y condiciones en cada caso exigidos, los beneficios fiscales que para este impuesto establecen las siguientes disposiciones:
2.ª El Real Decreto-Ley 12/1980, de 26 de septiembre, sobre actuaciones del Estado en materia de Viviendas de Protección Oficial.”
Del precepto transcrito interesa lo dispuesto en epígrafe b), conforme al cual están exentas las escrituras públicas otorgadas para formalizar actos o contratos relacionados con la construcción de edificios en régimen de viviendas de protección oficial (siempre que se hubiera solicitado dicho régimen a la Administración competente en dicha materia). Dado que el precepto no establece ningún requisito adicional, debe interpretarse que en el caso de los préstamos sujetos a la cuota gradual de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, la exención abarca a todas las escrituras públicas otorgadas para formalizar actos o contratos relacionados con viviendas de protección oficial, lo que incluye no solo a los que formalicen préstamos hipotecarios para financiar su construcción, sino que también debe extenderse a ulteriores préstamos destinados a la refinanciación o reforma de viviendas de protección oficial, en tanto en cuanto permanezca vigente tal calificación.
CONCLUSIÓN:
Única: La escritura pública en que se formalice la constitución de un nuevo préstamo hipotecario con el que se refinanciará un préstamo hipotecario anterior destinado a la construcción de viviendas de protección oficial estará exenta de la modalidad de actos jurídicos documentados, documentos notariales, del ITPAJD, en virtud de lo dispuesto en el artículo 45.I.B).12.b) del TRLITPAJD, siempre que se otorgue dentro del período de vigencia del régimen de protección oficial de las viviendas.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
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