Tributación de las SOCIMIS

Tributación de una Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario

Definición de SOCIMI

Se conoce con el nombre de Socimi, acrónimo de Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario, a las sociedades de inversión que son dueñas de activos inmobiliarios y cuyos ingresos proceden fundamentalmente de los alquileres de los mismos. Cotizan en bolsa y tienen que repartir dividendos todos los años.

Regulación de las SOCIMIS

Las SOCIMIS vienen reguladas por la LEY 11/2009, DE 26 DE OCTUBRE, POR LA QUE SE REGULAN LAS SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS DE INVERSIÓN EN EL MERCADO INMOBILIARIO (BOE DE 27 DE OCTUBRE DE 2009)

a)    El artículo 1 de la Ley 11/2009 establece que:

“1. La presente Ley tiene por objeto el establecimiento de las especialidades del régimen jurídico de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, (en adelante, SOCIMI).

A los efectos de esta Ley tienen la consideración de SOCIMI aquellas sociedades anónimas cotizadas cuyo objeto social principal sea el establecido en el artículo 2 de la presente Ley y cumplan los demás requisitos establecidos en la misma. Estas sociedades podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley.

(…)”

b)    El artículo 2 de la Ley 11/2009 establece que:

“1. Las SOCIMI tendrán como objeto social principal:

a) La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

b) La tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios.

c) La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión a que se refiere el artículo 3 de esta Ley.

Las entidades a que se refiere esta letra c) no podrán tener participaciones en el capital de otras entidades. Las participaciones representativas del capital de estas entidades deberán ser nominativas y la totalidad de su capital debe pertenecer a otras SOCIMI o entidades no residentes a que se refiere la letra b) anterior. Tratándose de entidades residentes en territorio español, estas podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial en las condiciones establecidas en el artículo 8 de esta Ley.

d) La tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva.”

RÉGIMEN ESPECIAL DE LAS SOCIEDADES ANÓNIMAS COTIZADAS DE INVERSIÓN EN EL MERCADO INMOBILIARIO (SOCIMI)

(Ley 11/2009, de 26 de octubre, modificada por Ley 16/2012)

Distribución de Dividendos.

1. El artículo 6 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, establece que:

“Artículo 6. Distribución de resultados.

1. Las SOCIMI y entidades residentes en territorio español en las que participan a que se refiere la letra c) del apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, que hayan optado por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley, estarán obligadas a distribuir en forma de dividendos a sus accionistas, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, debiéndose acordar su distribución dentro de los seis meses posteriores a la conclusión de cada ejercicio, en la forma siguiente:

a) El 100 por 100 de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.

b) Al menos el 50 por ciento de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, realizadas una vez transcurridos los plazos a que se refiere el apartado 3 del artículo 3 de esta Ley, afectos al cumplimiento de su objeto social principal. El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos al cumplimiento de dicho objeto, en el plazo de los tres años posteriores a la fecha de transmisión. En su defecto, dichos beneficios deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que finaliza el plazo de reinversión. Si los elementos objeto de reinversión se transmiten antes del plazo de mantenimiento establecido en el apartado 3 del artículo 3 de esta Ley, aquellos beneficios deberán distribuirse en su totalidad conjuntamente con los beneficios, en su caso, que procedan del ejercicio en que se han transmitido.

La obligación de distribución no alcanza, en su caso, a la parte de estos beneficios imputables a ejercicios en los que la sociedad no tributaba por el régimen fiscal especial establecido en esta Ley.

c) Al menos el 80 por ciento del resto de los beneficios obtenidos.

El dividendo deberá ser pagado dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.

(…)”

IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES

 Es un Régimen optativo que también se aplicará a los socios. La opción deberá adoptarse por la junta general de accionistas y deberá comunicarse a la Delegación de la Agencia Tributaria del domicilio fiscal de la entidad, antes de los tres últimos meses previos a la conclusión del período impositivo. Si se cumple este plazo, el régimen fiscal se aplicará en el período impositivo que finalice con posterioridad a dicha comunicación y en los sucesivos que concluyan antes de que se comunique la renuncia al régimen.

Es incompatible con cualquiera de los regímenes especiales previstos en el Título VII del TRLIS, excepto:

- Fusiones, escisiones, aportaciones de activo y canje de valores.

- Transparencia fiscal internacional

- Arrendamiento financiero.

REQUISITOS QUE DEBEN CUMPLIRSE:

OBJETO SOCIAL:

• Tendrán como objeto social principal:

a) Adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento.

b) Tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén sometidas a un régimen similar de distribución de beneficios.

c) Tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento (no podrán tener participaciones en el capital de otras entidades) y que estén sometidas al mismo régimen de distribución de beneficios y de inversión. La totalidad de su capital debe pertenecer a otras SOCIMI o entidades no residentes a que se refiere la letra b) anterior.

d) Tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de IIC.

• Podrán desarrollar otras actividades accesorias (aquellas que representen menos del 20 por ciento de las rentas de la sociedad en cada período impositivo).

INVERSIÓN:

• Deberán invertir, al menos:

» el 80 % del valor del activo en:

- bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento,

- terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse al arrendamiento siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición,

- participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades que tengan por objeto social el de las SOCIMI.

» el 80 % de las rentas (excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento), deberá provenir de:

- arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal con personas o entidades que no formen grupo con independencia de la residencia, y/o

- dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal.

• Plazo de permanencia o mantenimiento:

» Los bienes inmuebles que integren el activo deberán permanecer arrendados durante al menos tres años, incluyendo el tiempo que hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.

» Las acciones o participaciones en el capital deberán mantenerse en el activo al menos durante tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal.

OBLIGACIÓN DE NEGOCIACIÓN

• Las acciones de las SOCIMI deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación español o en el de cualquier otro Estado miembro de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, o bien en un mercado regulado de cualquier país o territorio con el que exista efectivo intercambio de información tributaria, de forma ininterrumpida durante todo el período impositivo.

REQUISITOS MERCANTILES

• Capital social mínimo de 5 millones €.

• Sólo podrá haber una clase de acciones.

• Cuando opte por el régimen fiscal especial establecido en esta Ley, la sociedad deberá incluir en su denominación “SOCIMI, S.A.” o sin abreviaturas. 

DISTRIBUCIÓN DE RESULTADOS.

• Estarán obligadas a distribuir dividendos, una vez cumplidas las obligaciones mercantiles que correspondan, el beneficio obtenido en el ejercicio, en la forma siguiente:

» 100 % de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades que tengan el objeto social principal indicado en esta ley.

» 50 % de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones una vez transcurridos los plazos de mantenimiento, afectos al cumplimiento de su objeto social principal.

El resto de estos beneficios deberá reinvertirse en otros inmuebles o participaciones afectos en el plazo de tres años desde transmisión.

» 80 % del resto de los beneficios obtenidos.

• El dividendo deberá ser pagado dentro del mes siguiente a la fecha del acuerdo de distribución.

• La reserva legal no podrá exceder del 20 % del capital social.

• Los estatutos no podrán establecer ninguna otra reserva de carácter indisponible distinta de la legal.

FINANCIACIÓN AJENA.

• No tienen que cumplir ningún requisito respecto del saldo de la financiación ajena.

OBLIGACIÓN DE INFORMACIÓN

• En la memoria de las cuentas anuales deberá crearse un apartado "Exigencias informativas derivadas de la condición de SOCIMI, Ley 11/2009", en la que se incluirá la información indicada en el artículo 11 Ley 11/2009.

• Constituye infracción tributaria el incumplimiento, en relación con cada ejercicio, de las obligaciones de información. Esta infracción será grave y se sancionará de acuerdo con el mencionado artículo 11 Ley 11/2009.

RÉGIMEN FISCAL ESPECIAL APLICABLE A LAS SOCIMI.

1. Las entidades que opten por la aplicación del régimen fiscal especial previsto en la Ley 11/2009, se regirán por lo establecido en el TRLIS sin perjuicio de las disposiciones especiales previstas en esa Ley:

- Tipo de Gravamen en Impuesto sobre Sociedades: 0%.

- No resultará de aplicación:

• Compensación de BI negativas (Art. 25 TRLIS), en caso de que se generasen cuando tributen al 0%.

• Deducciones y bonificaciones establecidas en los Capítulos II, III y IV del Título VI del TRLIS.

- Deberá regularizarse y tributar de acuerdo con el régimen general y el tipo general del IS en caso de incumplimiento de plazo de permanencia de 3 años (Art. 3.3 Ley 11/2009) o de que tribute por otro régimen distinto en el IS antes de que se cumpla el referido plazo de tres años.

2. La entidad estará sometida a un Gravamen especial (tendrá la consideración de cuota del IS):

- 19% sobre el importe íntegro de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos a los socios cuando:

• La participación en el capital social de la entidad sea igual o superior al 5% y

• dichos dividendos, en sede de sus socios, estén exentos o tributen a un tipo inferior al 10%.

- No aplicación: cuando el socio que percibe el dividendo sea una entidad a la que se aplique esta ley (SOCIMI).

- Devengo: día del acuerdo de distribución de beneficios.

- Autoliquidación e ingreso: en el plazo de dos meses desde la fecha de devengo.

3. El gravamen especial no resultará de aplicación cuando los dividendos o participaciones en beneficios:

- sean percibidos por entidades no residentes a las que se refiere el artículo 2.1.b) de esta Ley, respecto de aquellos socios que:

• posean una participación igual o superior al 5 % en el capital social de aquellas y

• tributen al menos, al tipo de gravamen del 10 %.

4. En todo caso, estarán sujetos a retención los dividendos o participaciones en beneficios percibidos por contribuyentes de IS, IRNR con y sin Establecimiento Permanente (EP) y por contribuyentes de IRPF, a los que se les haya aplicado el régimen fiscal de los socios previstos en el artículo 10.1 de la Ley 11/2009.

RÉGIMEN FISCAL ESPECIAL DE LOS SOCIOS.

1. Los dividendos distribuidos con cargo a beneficios o reservas respecto de los que se haya aplicado el régimen de las SOCIMI, recibirán el siguiente tratamiento, cuando el perceptor sea contribuyente de:

- IS e IRNR con EP: no será de aplicación la Deducción para evitar la doble imposición interna (art.30 TRLIS).

- IRPF: no será de aplicación la exención para dividendos establecida en el artículo 7.y) Ley 35/2006 de IRPF.

- IRNR sin EP: no será de aplicación la exención para dividendos regulada en el artículo 14.1.j) TRLIRNR.

2. Las rentas obtenidas en la transmisión o reembolso de la participación en el capital de las sociedades que hayan optado por este régimen, recibirán el siguiente tratamiento, cuando el perceptor sea contribuyente de:

- IS e IRNR con EP: no será de aplicación la Deducción para evitar la doble imposición interna (art.30 TRLIS) en relación con la renta obtenida que se corresponda con reservas procedentes de beneficios respecto de los que haya sido de aplicación el régimen fiscal de las SOCIMI.

- IRPF: la ganancia o pérdida patrimonial se determinará de acuerdo con el artículo 37.1.a) LIRPF.

- IRNR sin EP: no será de aplicación la exención establecida en el artículo 14.1.i) TRLIRNR.

3. Los socios cuya participación en el capital social de la entidad sea igual o superior al 5% y reciban dividendos o participaciones en beneficios que tributen a un tipo de gravamen de al menos el 10%, tendrán la obligación de notificar tal circunstancia a la entidad en el plazo de diez días a contar desde el siguiente a aquel en que los mismos sean satisfechos.

PÉRDIDA DEL RÉGIMEN FISCAL ESPECIAL.

• Se perderá el derecho a aplicar el régimen fiscal especial, en el propio período impositivo en el que se manifieste alguna de las circunstancias siguientes:

a) La exclusión de negociación en mercados regulados o en un sistema multilateral de negociación.

b) El incumplimiento sustancial de las obligaciones de información a que se refiere el artículo 11 Ley 11/2009, excepto que en la memoria del ejercicio inmediato siguiente se subsane ese incumplimiento.

c) La falta de acuerdo de distribución o pago total o parcial, de los dividendos en los términos y plazos a los que se refiere el artículo 6 de esta Ley.

d) La renuncia a la aplicación de este régimen.

e) El incumplimiento de cualquier otro de los requisitos exigidos en esta Ley para que la entidad pueda aplicar el régimen fiscal especial, excepto que se reponga la causa del incumplimiento dentro del ejercicio inmediato siguiente. No obstante, el incumplimiento del plazo a que se refiere el artículo 3.3 de esta Ley no supondrá la pérdida del régimen fiscal especial.

• La pérdida del régimen implicará que no se pueda optar de nuevo por la aplicación de este régimen fiscal especial, mientras no haya transcurrido al menos tres años desde la conclusión del último período impositivo en que fue de aplicación dicho régimen.