¿Qué tipo se aplica a las obras en viviendas?

 Tipos aplicables a las distintas obras en viviendas

Esta es una pregunta muy habitual en nuestra plataforma. En este artículo vamos a tratar de poner luz a las dudas que surgen a menudo.

1.- INTRODUCCIÓN:

En España, el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es un impuesto que grava el consumo y se aplica a la mayoría de las transacciones de bienes y servicios. En el caso de obras de construcción o rehabilitación de viviendas, se aplican tasas específicas de IVA.

1. Tipo General (21%): Este es el tipo impositivo estándar y se aplica a la mayoría de los bienes y servicios. En el contexto de la construcción, se aplica a obras que no cumplen los requisitos para beneficiarse del tipo reducido.

2. Tipo Reducido (10%): Se aplica a las ejecuciones de obras que tienen como objetivo la construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas. Para que se aplique este tipo reducido, deben cumplirse ciertos requisitos:

   • Al menos el 50% de la superficie construida debe estar destinada a uso residencial.
   • El destinatario de las obras debe ser una persona física que no actúe como empresario o profesional y que utilice la vivienda para su uso particular. También se incluyen las comunidades de propietarios.
   • La construcción o rehabilitación de la vivienda debe haber concluido al menos dos años antes del inicio de las obras.

3. Materiales Aportados: Si el cliente aporta los materiales para la obra, el coste de los mismos no debe exceder del 40% de la base imponible de la operación para poder beneficiarse del tipo reducido del 10% de IVA.

Es importante tener en cuenta que la distinción entre una obra sujeta al tipo general o al reducido puede ser compleja y dependerá de las circunstancias específicas de cada proyecto. Por lo tanto, es recomendable consultar a un profesional en impuestos o a la Agencia Tributaria para obtener asesoramiento específico.

Además, la normativa fiscal puede cambiar con el tiempo, por lo que siempre es importante verificar la información actualizada en el momento en que se realice la obra.

Una vez puestos en contexto concretaremos los dos grandes grupos de obras que podemos encontrarnos:

2.- Obras de construcción o rehabilitación

Tributan al tipo reducido (10%) las siguientes operaciones:

• Ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, garajes y anejos, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista. (No se aplica el tipo reducido a las subcontratas). Se consideran destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine a dicho uso.

• Ventas con instalación de armarios de cocina y baño y armarios empotrados para viviendas, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor de la construcción o rehabilitación y el contratista.

• Ejecuciones de obra directamente formalizadas con Comunidades de Propietarios para la construcción de garajes en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, siempre que se realicen en terrenos comunes y el número de plazas a adjudicar a cada propietario no exceda de dos.

La entrega sin instalación de puertas, ventanas, armarios, muebles de cocina, etc, para la realización de obras en edificaciones tributarán en todo caso al tipo general del 21%, dado que no tiene la consideración de ejecución de obra.

Se considera construcción, y se aplica el 10%, a la ampliación de una vivienda siempre que aumente la superficie habitable. Las obras de reforma interior de una vivienda no se consideran construcción.

 Obras de rehabilitación

Para determinar si las obras realizadas son de rehabilitación y tributan al tipo reducido del 10%, deberán cumplirse dos requisitos:

1. Que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.

   A estos efectos, resultará necesario disponer de suficientes elementos de prueba que acrediten la verdadera naturaleza de las obras proyectadas, tales como, entre otros, dictámenes de profesionales específicamente habilitados para ello o el visado y, si procede, calificación del proyecto por parte de colegios profesionales.

2. Si se cumple el primer requisito, el importe total de las obras totales debe exceder del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.

Obras análogas a las de rehabilitación

1. Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.

2. Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.

3. Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.

4. Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.

5. Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Obras conexas a las de rehabilitación

Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

1. Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.

2. Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.

3. Las obras de rehabilitación energética.

Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

3.- Obras de renovación o reparación

Como norma general, el tipo aplicable será el general (21%).

Sin embargo, tributarán al tipo reducido (10%) las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, si se cumplen los siguientes requisitos:

• Que el destinatario sea una persona física y utilice la vivienda para su uso particular. Si la vivienda se destina al arrendamiento o al ejercicio de una actividad empresarial o profesional (aún de forma parcial), no se aplica el tipo reducido.
• Que la construcción o rehabilitación haya finalizado al menos dos años antes del comienzo de las obras de renovación o reparación.
• Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.

Por ejemplo:

La colocación del suelo de una vivienda por 10.000 €, correspondiendo 3.000 € a materiales aportados por quien realiza la obra, tributa toda ella al tipo reducido.

Una obra por un importe total de 10.000 €, si los materiales aportados ascienden a 5.000 €., tributa, sin embargo, al tipo general.