El consultante y sus dos hermanos eran titulares de una vivienda que habían adquirido al fallecimiento de sus padres, un tercio de la nuda propiedad cada uno de los hermanos y el 100 por ciento del usufructo el consultante, que constituyó la vivienda habitual de este hasta julio de 2016 en que trasladó su residencia a otra vivienda que había adquirido en febrero de ese mismo año. En enero de 2017 los tres hermanos venden la vivienda.
Si podría acogerse a las exenciones previstas para la transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años y/o por reinversión en una nueva vivienda habitual.
La transmisión de la vivienda, generará al transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que se determinará, conforme con lo dispuesto en el artículos 34, por diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas, respectivamente.
No obstante, la normativa del Impuesto establece dos supuestos de exención de la ganancia patrimonial generada en la transmisión de la vivienda del contribuyente, que vienen recogidas en los artículos 33.4.b y 38 de la LIRPF).
De acuerdo con el artículo 33.4.b), “estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.”
Y, según el artículo 38.1 de la LIRPF:
“1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Cuando el importe de lo reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.”
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), según el cual:
“1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
(…).
3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
Conforme con esta regulación, este Centro Directivo viene manteniendo el criterio de que los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio, aunque sea compartido, del inmueble (consultas V2622-15 de 8 de septiembre de 2015, V3931-16 de 19 de septiembre de 2016, V0079-17, de 19 de enero de 2017 y V0746-17, de 23de marzo de 2017, entre otras. Por lo tanto, cuando el pleno dominio de una vivienda se encuentra desmembrado entre nudo propietario y usufructuario, a ninguno de ellos le resultarán de aplicación las exenciones previstas con ocasión de la transmisión de la misma, en el caso de que se trate de su vivienda habitual.
En consecuencia, al ser el consultante titular del pleno dominio de un tercio de la vivienda, solo estaría exenta la ganancia que corresponda a ese porcentaje del pleno dominio. A la ganancia patrimonial que corresponda a la titularidad de los dos tercios restantes del usufructo no le resultaría aplicable exención alguna.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
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