El consultante es titular de varios inmuebles que tiene arrendados, disponiendo para ello de una persona empleada con contrato laboral y a tiempo completo. El consultante es propietario único de 16 de dichos inmuebles, 20 están en proindiviso con varios cotitulares de los que se hace factura individual y se gestiona de forma individual por el empleado del consultante, y por último 17 inmuebles están afectos a 3 comunidades de bienes que facturan a los inquilinos a nombre de la comunidad de bienes e imputando al consultante su participación correspondiente en el modelo 184.
Si los rendimientos procedentes del arrendamiento de todos los inmuebles referidos se calificarían como rendimientos de actividad económica.
De acuerdo con la información facilitada, el consultante es propietario de diversos inmuebles, algunos como propietario único y otros en régimen de copropiedad.
Respecto de estos últimos, debe tenerse en cuenta que la copropiedad de bienes inmuebles implica la existencia de una comunidad de bienes entre los distintos copropietarios por aplicación de lo establecido en el artículo 392 del Código Civil, que dispone que “Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece «pro indiviso» a varias personas”.
En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, las comunidades de bienes y demás entidades a las que se refiere el artículo 35 de la Ley General Tributaria no constituyen contribuyentes del Impuesto, sino que se configuran como una agrupación de los mismos que se atribuyen las rentas generadas en la entidad, tal como establece el artículo 8.3 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de No Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. Añade el artículo 88 del mismo texto legal que las rentas atribuidas tendrán la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan, para cada uno de los socios o comuneros.
De acuerdo con lo que antecede, en el caso concreto de arrendamiento de bienes inmuebles, las circunstancias que determinan que dicho arrendamiento genere rendimientos del capital inmobiliario o rendimientos de actividades económicas deben valorarse de forma separada respecto de la actividad desarrollada por el consultante sobre los bienes en los que sea único propietario y respecto de la actividad desarrollada a través de comunidades de bienes, por compartir la propiedad de bienes inmuebles.
El artículo 27.2 de la LIRPF delimita cuando el arrendamiento de inmuebles constituye una actividad económica estableciendo lo siguiente:
“A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”
La finalidad de este artículo es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter.
Así, la actividad individual desarrollada por el consultante sobre los bienes de su propiedad (titularidad jurídica del 100% en este caso) constituirá una actividad empresarial cuando se cumplan los requisitos anteriores respecto de dicha actividad.
Por su parte, las actividades de arrendamiento desarrolladas por las comunidades de bienes en las que el consultante sea comunero, a su vez sólo se calificarán de actividades económicas cuando concurran las circunstancias del referido artículo 27.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas en cada una de dichas comunidades.
En definitiva, no existe posibilidad de afectar a la actividad individual de arrendamiento los bienes que posee en régimen de copropiedad y viceversa. Estos últimos bienes generarán o no rendimientos de actividad empresarial sólo si la comunidad de bienes integrada por sus copropietarios cumple los requisitos del artículo 27.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Por último, en relación al requisito exigido de que el arrendador tenga, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, se debe precisar que sólo se entenderá cumplido si dicho contrato es calificado como laboral por la normativa laboral vigente, cuestión ajena al ámbito tributario, y es a jornada completa.
No obstante, en cualquier caso dicho requisito implica que el arrendador -o los arrendadores copropietarios de los inmuebles, en caso de existencia de una comunidad de bienes- utilicen, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa en la gestión de la actividad, sin que pueda entenderse cumplido por las tareas de gestión realizadas por ellos mismos.
En el caso consultado no se manifiesta, ni tampoco se desprende de la información contenida en el escrito de consulta, que en sede de las comunidades de bienes en las que participa el consultante, se haya contratado a un tercero para la gestión de la actividad de arrendamiento, por lo que de no cumplirse el referido requisito, en la actividad de arrendamiento realizada no existiría esa infraestructura mínima requerida por el artículo 27.2 de la Ley del Impuesto para considerar que la actividad de arrendamiento se realiza como una actividad económica. En ese caso, las rentas derivadas del arrendamiento de estos inmuebles atribuidas por la comunidad de bienes respectiva, se calificarán de rendimientos de capital inmobiliario.
Si tales requisitos se cumplen exclusivamente en sede del consultante, serán los inmuebles de su exclusiva propiedad, los que podrán considerarse afectos al desarrollo de la actividad económica de arrendamiento.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
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