El consultante es propietario de una vivienda que tiene vinculado, como anejo inseparable, la propiedad de una participación indivisa de 4,25% en el local destinado a garaje, en planta de sótano, a la que corresponde el derecho privativo de utilización de dos plazas de garaje. La vivienda y los anejos están gravados con una hipoteca en garantía de un préstamo. El consultante tiene la intención de segregar una de las plazas de garaje y liberarla de la responsabilidad hipotecaria.
Cómo debería tributar la referida liberación de responsabilidad hipotecaria, dado que la carga continua subsistiendo únicamente en la vivienda y en un anejo.
Establece la Ley Hipotecaria en su artículo 123 que "si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera, o contra todas a la vez".
En caso de que haya acuerdo entre acreedor y deudor, establece el citado artículo que, "dividida la hipoteca constituida para la seguridad de un crédito entre varias fincas, y pagada la parte del mismo crédito con que estuviese gravada alguna de ellas, se podrá exigir por aquel a quien interese la cancelación parcial de la hipoteca en cuanto a la misma finca. ..... ".
Sin embargo, en caso de que no se produzca tal distribución, dispone el artículo 124 que cuando siendo varias las fincas hipotecadas "no se haya señalado la responsabilidad de cada una, por ocurrir el caso previsto en el artículo 123, no se podrá exigir la liberación de ninguna parte de los bienes hipotecados, cualquiera que sea la del crédito que el deudor haya satisfecho"
Luego, dado que conforme al artículo 2 del Texto Refundido “ el impuesto se exigirá con arreglo a la verdadera naturaleza jurídica del acto o contrato liquidable, cualquiera que sea la denominación que las partes le hayan dado,……”, hay que suponer que cuando en el escrito de consulta se manifiesta la intención de segregar una de las plazas de garaje y liberarla de responsabilidad hipotecaria, se está aludiendo realmente a un supuesto de redistribución de responsabilidad hipotecaria en cuya virtud la responsabilidad que recaía sobre la finca que se libera, que al no haber sido cancelada subsiste integra en los términos inicialmente pactados, pasará a gravar al resto de los bienes hipotecados.
En cuanto a su tributación, la redistribución de la garantía hipotecaria constituye hecho imponible de la cuota variable del documento notarial, modalidad de Actos Jurídicos Documentos, al concurrir todos los requisitos establecidos en el artículo 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP y AJD):
Tratarse de una primera copia de una escritura o acta notarial
Tener por objeto cantidad o cosa valuable
Contener un acto o contrato inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles
No estar sujetos los referidos actos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los apartados 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, transmisiones patrimoniales onerosas y operaciones societarias.
De los citados requisitos el único susceptible de plantear alguna duda es el relativo al contenido valuable de la escritura, cuestión ya resuelta anteriormente por esta Dirección General en diversas resoluciones en el sentido de rechazar la afirmación de que la redistribución de una hipoteca entre varias fincas no suponga modificación alguna de la responsabilidad hipotecaria. Por el contrario, la finalidad propia de dicho acto es, precisamente, la modificación de la hipoteca inicialmente constituida sobre la finca matriz, de tal forma que cada una de las nuevas fincas resultantes viene a tener una responsabilidad hipotecaria independiente, lo que explica que no pueda ya el acreedor repetir por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera. Asimismo, confirma la consideración independiente de la responsabilidad hipotecaria de cada una de las nuevas fincas el hecho de que sea posible la cancelación parcial de la hipoteca que las grava, una vez pagada la parte del crédito al que estuviesen afectas (Resoluciones de 4 de noviembre de 1999, 8 de abril y 4 de noviembre de 2003).
Por tanto, siempre que la redistribución de la garantía hipotecaria se documente en escritura pública, la concurrencia de todos los requisitos establecidos en el citado artículo 31.2 del Texto Refundido del ITP y AJD, determinará la aplicación de la cuota variable del documento notarial sobre una base imponible integrada por la total garantía hipotecaria que se redistribuya, comprendiendo, junto al principal del crédito, la parte correspondiente de los intereses y de las demás partidas incluidas en su día en la garantía hipotecaria.
CONCLUSION
Primera. Hay que suponer que cuando en el escrito de consulta se manifiesta la intención de segregar una de las plazas de garaje y liberarla de responsabilidad hipotecaria, se está aludiendo realmente a un supuesto de redistribución de responsabilidad hipotecaria en cuya virtud la responsabilidad que recaía sobre la finca que se libera, que al no haber sido cancelada subsiste integra en los términos inicialmente pactados, pasará a gravar al resto de los bienes hipotecados.
Segunda. Siempre que la redistribución de la garantía hipotecaria se documente en escritura pública, la concurrencia de todos los requisitos establecidos en el citado artículo 31.2 del Texto Refundido del ITP y AJD, determinará la aplicación de la cuota variable del documento notarial sobre una base imponible integrada por la total garantía hipotecaria que se redistribuya, comprendiendo, junto al principal del crédito, la parte correspondiente de los intereses y de las demás partidas incluidas en su día en la garantía hipotecaria.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
I had a really urgent problem in the middle of the summer that I needed to get fixed. I tried contacting a bunch of agencies but they were either unavailable, slow, had terrible service or were crazy expensive (one company quoted me 1000€!). Josep replied to me within 10 minutes and managed to submit my forms on the deadline and all for a great price. He saved my life - 100% recommend!