La sociedad consultante M es una sociedad española cotizada en Mercado Continuo de Bolsas y Mercados Españoles y que se dedica, principalmente, a la adquisición y gestión mediante su arrendamiento de activos inmobiliarios de naturaleza urbana.En concreto, M se dedica a la explotación en régimen de arrendamiento de oficinas, así como de otros inmuebles de naturaleza urbana.M se ha acogido al régimen de SOCIMI con efectos desde 25 de marzo de 2014, habiendo adoptado el acuerdo para el acogimiento a dicho régimen fiscal el 22 de marzo de ese mismo año.En los últimos años se ha desarrollado internacionalmente y en España una creciente demanda de espacios de trabajo u oficinas flexibles (Flexible Office Space por sus siglas en inglés o también denominado co-working), caracterizadas fundamentalmente por el uso de los espacios de trabajo por parte del cliente sin ataduras a largo plazo (uso por meses normalmente). Diversas consultoras de mercado destacan en sus informes el crecimiento de este nuevo mercado año tras año, asegurando no solo una tendencia al alza a corto plazo, sino también su previsible consolidación en el medio/largo plazo debido a las nuevas formas de trabajo y a la nueva cultura digital y tecnológica de las empresas, que necesitan de permanente colaboración con profesionales, start ups y nuevos emprendedores.Estas cesiones de espacios flexibles constituyen además una oportunidad asequible, en ubicaciones atractivas, para muchos autónomos, profesionales, jóvenes, pequeños empresarios y start ups, que no pueden costear el precio del alquiler tradicional y en exclusiva de una oficina, ni pueden aportar las garantías de solvencia necesarias, ni pueden tampoco asumir los compromisos y riesgos de los plazos del mismo (por periodos mínimos anuales, normalmente).Asimismo, se afirma que el empleo creciente de esta modalidad de trabajo es una de las características más llamativas del mercado inmobiliario y económico mundial, creciendo de forma imparable en los países más dinámicos y emprendedores de nuestro entorno, con los que España compite.En esencia, esta modalidad exige desarrollar una actividad de cesión de espacio de oficina con todos los servicios a través de contratos con vencimientos a muy corto plazo (pueden llegar a ser sólo mensuales renovables por meses) y de manera individualizada, con el fin de permitir el uso de espacios según las necesidades del cliente, así como facilitar a los emprendedores y al talento digital la posibilidad de desarrollar su actividad.Para adaptarse a este nuevo tipo de demanda y con la finalidad de facilitar la cultura del emprendimiento, los propietarios deben estar en disposición de poder adaptar su oferta desde el tradicional contrato de alquiler hasta diversas fórmulas de contratos de espacios flexibles convirtiéndose en operadores duales, lo cual les da ciertas ventajas claras y evidentes, tales como:.- Ofrecer todas las necesidades de espacio para que los clientes pequeños, emprendedores y start ups puedan desarrollar sus proyectos, así como dotar de flexibilidad a grandes corporaciones para que puedan convivir con la economía digital de forma más directa y flexible.- Adaptarse a la demanda dual del mercado de espacios fijos con contratos más a largo plazo, con espacios flexibles con contratos más a corto plazo para clientes menos corporativos, y.- ofrecer al cliente tradicional acceso a espacios asociados al espacio flexible, en el mismo inmueble, en otros inmuebles e incluso en distintas ciudades con el fin de facilitar la movilidad de sus empleados y la conexión con las start ups.Teniendo en cuenta esta nueva tendencia del mercado de arrendamiento inmobiliario y, en concreto, la creciente demanda de espacios con mayor flexibilidad, la entidad consultante M se está planteando destinar determinados edificios de su propiedad a espacios destinados al modelo de cesión de espacios flexibles, permitiendo así que sus edificios se adecuen a las nuevas demandas del mercado inmobiliario de arrendamiento.Atendiendo a lo anterior, la consultante considera que la explotación que pretende realizar de determinados activos inmobiliarios de su propiedad a través de contratos mediante los que se cedan espacios privados en un entorno compartido, ofreciéndose conjuntamente los servicios de oficina accesorios necesarios para su disfrute (principalmente, electricidad, agua, acceso a internet, mensajería, seguridad, correo, escáner e impresora), cumple con los requisitos previstos en el artículo 3 de la Ley de SOCIMI, por lo que los inmuebles afectos y las rentas obtenidas de dicha actividad deben computar como activos y rentas "aptos" a efectos del cumplimiento de los requisitos del mismo.
En relación con la explotación de activos inmobiliarios urbanos de su propiedad a través de la cesión de espacios flexibles en los términos anteriormente indicados, la consultante solicita confirmación de su consideración como activos y rentas "aptas" a los efectos de la Ley 11/2009.
El artículo 1 de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario establece que:
“1. La presente Ley tiene por objeto el establecimiento de las especialidades del régimen jurídico de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, (en adelante, SOCIMI).
A los efectos de esta Ley tienen la consideración de SOCIMI aquellas sociedades anónimas cotizadas cuyo objeto social principal sea el establecido en el artículo 2 de la presente Ley y cumplan los demás requisitos establecidos en la misma. Estas sociedades podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial establecido en esta Ley.
(…)”
Por su parte, el artículo 2 de la Ley 11/2009, establece que:
“1. Las SOCIMI tendrán como objeto social principal:
a) La adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones en los términos establecidos en la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
b) La tenencia de participaciones en el capital de otras SOCIMI o en el de otras entidades no residentes en territorio español que tengan el mismo objeto social que aquéllas y que estén
sometidas a un régimen similar al establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios.
c) La tenencia de participaciones en el capital de otras entidades, residentes o no en territorio español, que tengan como objeto social principal la adquisición de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento y que estén sometidas al mismo régimen establecido para las SOCIMI en cuanto a la política obligatoria, legal o estatutaria, de distribución de beneficios y cumplan los requisitos de inversión a que se refiere el artículo 3 de esta Ley.
Las entidades a que se refiere esta letra c) no podrán tener participaciones en el capital de otras entidades. Las participaciones representativas del capital de estas entidades deberán ser nominativas y la totalidad de su capital debe pertenecer a otras SOCIMI o entidades no residentes a que se refiere la letra b) anterior. Tratándose de entidades residentes en territorio español, estas podrán optar por la aplicación del régimen fiscal especial en las condiciones establecidas en el artículo 8 de esta Ley.
d) La tenencia de acciones o participaciones de Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria reguladas en la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva.
(…)
6. Junto a la actividad económica derivada del objeto social principal, las SOCIMI podrán desarrollar otras actividades accesorias, entendiéndose como tales aquellas que en su conjunto sus rentas representen menos del 20 por ciento de las rentas de la sociedad en cada período impositivo
(…)”
A su vez, el artículo 3 de la Ley 11/2009, establece que:
“1. Las SOCIMI deberán tener invertido, al menos, el 80 por ciento del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, en terrenos para la promoción de bienes inmuebles que vayan a destinarse a dicha finalidad siempre que la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición, así como en participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
(…)
2. Asimismo, al menos el 80 por ciento de las rentas del período impositivo correspondientes a cada ejercicio, excluidas las derivadas de la transmisión de las participaciones y de los bienes inmuebles afectos ambos al cumplimiento de su objeto social principal, una vez transcurrido el plazo de mantenimiento a que se refiere el apartado siguiente, deberá provenir:
a) del arrendamiento de bienes inmuebles afectos al cumplimiento de su objeto social principal con personas o entidades respecto de las cuales no se produzca alguna de las circunstancias establecidas en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia, y/o
b) de dividendos o participaciones en beneficios procedentes de participaciones afectas al cumplimiento de su objeto social principal.
Este porcentaje se calculará sobre el resultado consolidado en el caso de que la sociedad sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas. Dicho grupo estará integrado exclusivamente por las SOCIMI y el resto de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
3. Los bienes inmuebles que integren el activo de la sociedad deberán permanecer arrendados durante al menos tres años. A efectos del cómputo se sumará el tiempo que los inmuebles hayan estado ofrecidos en arrendamiento, con un máximo de un año.
El plazo se computará:
a) En el caso de bienes inmuebles que figuren en el patrimonio de la sociedad antes del momento de acogerse al régimen, desde la fecha de inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley, siempre que a dicha fecha el bien se encontrara arrendado u ofrecido en arrendamiento. De lo contrario, se estará a lo dispuesto en la letra siguiente.
b) En el caso de bienes inmuebles promovidos o adquiridos con posterioridad por la sociedad, desde la fecha en que fueron arrendados u ofrecidos en arrendamiento por primera vez.
En el caso de acciones o participaciones de entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley, deberán mantenerse en el activo de la sociedad al menos durante tres años desde su adquisición o, en su caso, desde el inicio del primer período impositivo en que se aplique el régimen fiscal especial establecido en esta Ley.”
En el caso planteado, la entidad consultante M pretende destinar determinados edificios de su propiedad a espacios destinados al modelo de cesión de espacios flexibles, permitiendo así que sus edificios se adecuen a las nuevas demandas del mercado inmobiliario de arrendamiento.
En particular, en el escrito de consulta se especifica que el contrato de cesión de coworking incluye la prestación de otros servicios de oficina accesorios, necesarios para su disfrute (principalmente, electricidad, agua, acceso a internet, mensajería, seguridad, correo, escáner e impresora).
Por tanto, en virtud de los contratos de cesión de espacios de coworking que la entidad consultante suscribirá con sus clientes, no solo ofrecerá a estos el alquiler de espacios o despachos, sino que además prestará servicios adicionales de acceso a internet, mensajería, seguridad, correo, escáner, impresora o suministros etc. Se trata, por tanto, de un contrato mixto de arrendamiento de inmueble y de servicios que tiene por finalidad dotar al arrendatario de la infraestructura necesaria (material y personal) para que éste pueda desarrollar su actividad yendo más allá del simple arrendamiento.
Así, las rentas derivadas de la prestación de este conjunto de servicios adicionales, en el contexto de arrendamientos bajo la forma de cesión de espacios flexibles, o coworking, que no se circunscriben al mero arrendamiento de un inmueble, no pueden considerarse subsumidas entre las rentas previstas en el apartado 2 del artículo 3 de la Ley 11/2009, teniendo por tanto la consideración de rentas derivadas de actividades accesorias en los términos del apartado 6 del artículo 2 de la Ley 11/2009.
En línea con lo anterior, a efectos de determinar el cumplimiento de lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 3 de la Ley 11/2009, los inmuebles de naturaleza urbana arrendados en virtud de contratos de cesión de espacios de coworking, se considerarán activos aptos, a efectos de lo dispuesto en el referido artículo 3.1, en la parte proporcional del valor del activo que se corresponda única y exclusivamente con la actividad arrendaticia generadora de rentas aptas de acuerdo con lo expuesto en el párrafo anterior. La idoneidad del criterio de proporcionalidad que aplique el contribuyente es una cuestión de hecho que deberá ser valorada por los órganos competentes en materia de comprobación e investigación de la Administración Tributaria.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
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